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La Inversión Inmobiliaria en los Estados Unidos

Ahora es quizás el mejor momento para invertir en bienes raíces en los Estados Unidos en términos de seguridad, ingresos y apreciación. No obstante, como es de esperarse, el gobierno busca tasar la apreciación de estos bienes cuando se venden y tasar su valor al momento de donarlos o legarlos. Estas cargas tributarias son más fuertes para los extranjeros ya que los extranjeros no gozan de ciertos créditos y deducciones que están al alcance de ciudadanos americanos y ciertos “residentes fiscales.”

Los extranjeros aún pueden reducir los impactos tributarios de sus inversiones al usar ciertas estructuras jurídicas y realizar una buena planificación antes de adquirir inmuebles. Para aquellos que actualmente son propietarios a título personal (o a través de una compañía de responsabilidad limitada o “LLC”) de inmuebles deben moverse rápidamente para transferir el título de sus inmuebles a estructuras jurídicas que reduzcan los riesgos legales y eviten impuestos innecesarios. En cualquier caso, por razones de carácter legal, conjuntamente con beneficios fiscales, es sumamente importante tener un plan completo previsto antes de firmar el contrato de compra y venta. De hecho, muchas personas dan consejos acerca de este tipo de estructuras “aclarando” que no brindan “asesoría legal o fiscal en Estados Unidos”, bien sea verbalmente o con letras pequeñas dentro del contrato; sin embargo, solo un abogado especializado en materia tributaria internacional puede diseñar, crear y defender una estructura jurídica personalizada que sea capaz de sobrepasar el escrutinio del fisco (IRS) y cualquier tribunal en donde se entabla una demanda o sucesión.
Aun cuando un extranjero no emite una declaración de impuestos y no tiene intereses en negocios en los Estados Unidos, al momento de ser propietario de un inmueble en este país, debe emitir una declaración en el momento de hacer disposiciones por motivo de sucesión y fallecimiento. El patrimonio sujeto a impuestos de sucesión de un ciudadano estadounidense o residente fiscal incluye todos los bienes e intereses que le pertenezcan al difunto, incluyendo aquellos localizados por todo el mundo.

Por el contrario, los impuestos de sucesión de un extranjero solo incluyen bienes situados en los Estados Unidos [1]. La definición de activos “situados” en los Estados Unidos incluye todos los bienes inmuebles, pero excluye cierto tipo de propiedades intangibles como acciones en compañías extranjeras. Los impuestos de sucesión se tasan al 40%. Las personas consideradas residentes fiscales gozan de un crédito que protege los primeros $10 millones (ajustado por inflación) de sus activos de tributación, mientras que los extranjeros solo recibirán un crédito de $60,000. En otras palabras, si un extranjero fallece siendo propietario de bienes situados en Estados Unidos con un valor que exceda los $60,000, existe la posibilidad que estos bienes sean embargados si no se pagan los impuestos de sucesión. Aunado a esta distinción y en contraste con el tratamiento recibido por quienes son residentes fiscales, los inmuebles que sean parte de la sucesión de un extranjero normalmente se tasan al precio del mercado sin deducciones por hipotecas y sin consideración al monto que se haya pagado por el inmueble. La deducción matrimonial, que esencialmente exime de tributación toda transferencia entre cónyuges, no está disponible si el cónyuge sobreviviente no es ciudadano [2] de EE.UU.
[1] Se debe prestar atención para prevenir que un extranjero sea considerado como residente fiscal con fines tributarios por causa de haber establecido un domicilio en los Estados Unidos. Las reglas para determinar el establecimiento de un domicilio en los Estados Unidos con fines del impuesto sucesoral son bastante diferentes a las reglas y criterios con énfasis en contabilizar los días, que se aplican para la determinación de si una persona tiene una presencia substancial para fines del impuesto sobre la renta.

[2] En este caso puede ser aconsejable usar un Fideicomiso Doméstico Calificado (Qualified Domestic Trust “QDOT”).

¿Cómo se puede eliminar el impuesto de tributación para extranjeros?

Sencillo, basta decir que los impuestos de sucesión de los Estados Unidos no cubren las acciones de un extranjero realizadas a través de ciertas clases de compañías extranjeras que son propietarias de bienes inmuebles ubicados en este país. Para una disposición eficaz en el momento de una sucesión, el extranjero solo debe dirigir la disposición de las acciones o intereses en la compañía titular extranjera mediante un fideicomiso o testamento, y debido a que la compañía no es considerada como un activo situado en los Estados Unidos, no se le atribuyen impuestos sucesorales (de sucesión).

Para que una estrategia como esta sea aprobada por la meticulosa inspección del IRS, la misma tiene que estar debidamente preparada y planificada, constatada con la documentación apropiada, y mantenida cuidadosamente. También se debe tomar en cuenta que el uso de una entidad extranjera para eliminar impuestos sucesorales conlleva ciertas consecuencias, referentes al impuesto sobre la renta, que se deben contemplar según el tipo de propiedad y el carácter de la inversión, como por ejemplo los usos que se le quiera dar a la propiedad.
Al mismo tiempo, es importante tener en cuenta que el uso de una entidad extranjera para retener bienes inmuebles tiene ciertos beneficios no relacionados a impuestos, como mantener la propiedad más allá del alcance de un proceso judicial de sucesión, y a la vez permitir un nivel de anonimato en cuanto al verdadero titular de la propiedad. Esta estructura también puede aislar y limitar los riesgos a los que el extranjero se exponga en cuanto a accidentes que puedan ocurrir en la propiedad, si la misma está debidamente administrada bajo una estructura debidamente establecida.

Las cuestiones legales implicadas en la inversión de propiedades inmobiliarias comienzan con la decisión de cuáles condiciones serán agregadas, cambiadas o eliminadas del acuerdo “estándar” de compra de las propiedades inmobiliarias. Por lo tanto, la propiedad debe ser examinada físicamente y el título de propiedad de la misma debe ser comprobado para determinar si hay algún problema legal con la misma, y en caso de ser así, poder resolverlo antes de concluir la compra.

¿Por qué invertir en bienes raíces en el sur de Florida, Estados Unidos?

Altos incentivos de precios, falta de nuevas construcciones y un ambiente favorable de impuestos benefician a los inversionistas de toda Latinoamérica. Esto es lo que ofrece el Estado de Florida, ubicado al sur de los Estados Unidos, que se ha convertido en uno de los más importantes centros para inversionistas inmobiliarios, tanto locales como extranjeros.

Y es que los proyectos de bienes raíces siguen ejerciendo un magnetismo, el cual está cada vez más marcado, por los grandes capitales. Como ejemplo, tenemos que con un promedio de US$ 287,000 se puede comprar una propiedad en Miami, lo que viene atrayendo a inversionistas, no solo peruanos sino de todas las partes del mundo.
Sobre el tema, Fabián González, director del grupo empresarial Miami Pro Brokers, dedicado al rubro de bienes raíces con sede en Miami, menciona que el Perú ocupa actualmente el sexto lugar, antecedido por Colombia y Venezuela en el ranking de países que tienen presencia en ese destino como oportunidad de negocio inmobiliario.

Otro dato a considerar es que nuestro país ocupa el sexto lugar con el 3.9% del total de las ventas entre los países que invierten en Florida, de acuerdo al ranking elaborado por el periódico “The Miami Herald”. El experto añade también que los montos de inversión de clientes peruanos oscilan entre los 100 mil dólares a varios millones.

Departamentos, oficinas y locales comerciales

En cuanto a la rentabilidad y tipo de negocio preponderante, la mayoría de personas escogen departamentos para alquiler y generar una renta en dólares, con un pago al contado de 120 mil dólares.

Otras maneras de invertir en Florida están orientadas a la compra de oficinas, locales comerciales, almacenes y hasta centros comerciales, y donde las rentabilidades de este sector son aproximadamente de un 5% a un 6% anual.
Es aconsejable aperturar una Sociedad de Responsabilidad Limitada en Florida, ya que de esta forma se puede ser más eficiente en materia de impuestos a la propiedad y tener protección de responsabilidad.No se paga impuesto sobre el patrimonio, solo sobre la renta neta que genere dicho patrimonio.

Es factible realizar inversiones en Florida a partir de 50 mil dólares en adelante;para elloexisten una diversidad de productos de inversión para todo tipo de clientes, que van desde invertir en Fondos Privados Inmobiliarios, compra de propiedades para alquilar y tener ingresos mensuales en dólares, compra de terrenos, compra de proyectos en planos (pre-construcción), inversión en proyectos que dan derecho a obtener visa de inversionista, entre otros.

Según la revista Forbes, desde principios del 2018, el estado de Florida cuenta con el mayor número de ciudades favorables a la inversión entre otros 49 estados de la Unión. 5 de las 10 mejores ciudades para la inversión en vivienda en 2018 son de este estado. Estas ciudades son:


Fort Lauderdale

Es la mejor parte de Florida, y si bien el precio del alquiler es uno de los más altos del estado, el valor de las viviendas está en el promedio. Los inmobiliarios prevén que los precios aumentarán en los próximos años.

Un dato no menor es que Fort Lauderdale ha estado liderando el crecimiento del empleo en Florida, lo que señala que habrá demanda de alquileres y venta.

Alquiler promedio mensual:

US$ 1.937

Precio de una casa mediana:

US$ 318.141

Tampa

El año pasado, Tampa fue considerada la segunda mejor ciudad para inversiones inmobiliarias de los Estados Unidos.

De hecho, toda el área de Tampa Bay se considera un buen lugar para comprar y alquilar. Tampa ha experimentado una valorización de 2 dígitos en sus precios.

Alquiler promedio mensual:

US$ 1.186

Precio de una casa mediana:

US$ 173.250

Jacksonville

Aquí, el precio de las casas crece en un 9% cada año.

Al mismo tiempo, la ciudad cuenta con un crecimiento de la población del 5% y un crecimiento del empleo de 4% por año.

Alquiler promedio mensual:

US$ 1.061

Precio de una casa mediana:

US$ 165.755

Orlando

Esta es otra ciudad que encabeza la lista de calificaciones en el mundo de la inversión inmobiliaria. Junto con una economía en auge, tiene un crecimiento estable en la población y del mercado de trabajo. Esto significa una creciente demanda de vivienda. Orlando es, ante todo, una ciudad activa que sigue siendo una atracción turística popular y tiene una creciente reputación como el nuevo centro de negocios.

Alquiler promedio mensual:

US$ 1.327

Precio de una casa mediana:

US$ 183.548

West Palm Beach

Se la conoce como una de las mejores ciudades de playa para inversiones en propiedades de alquiler. El mercado local es dinámico y se caracteriza por una variedad de opciones de vivienda desde casas de alto precio frente al mar y otras relativamente más baratas al oeste. Los precios y la ubicación son 2 cosas que hacen de West Palm Beach un mercado atractivo para invertir en inmuebles.

Alquiler promedio mensual:

US$ 1.480

Precio de una casa mediana:

US$ 250.784

Otras ciudades con un mercado potencialmente beneficioso son Pittsburgh (Pensilvania), St. Cloud (Minnesota), Houston (Texas), Chicago (Illinois), Indianápolis (Indiana) y Kansas City (Missouri).