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Investimento Imobiliário nos Estados Unidos

Agora é talvez o melhor momento para investir em imóveis nos Estados Unidos em termos de segurança, renda e valorização. No entanto, como esperado, o governo procura avaliar a valorização desses bens quando são vendidos e valorizam seu valor quando são doados ou legados. Essas cargas tributárias são mais fortes para os estrangeiros, uma vez que os estrangeiros não desfrutam de certos créditos e deduções disponíveis para os cidadãos americanos e certos "residentes fiscais".

Os estrangeiros ainda podem reduzir os impactos fiscais de seus investimentos usando certas estruturas legais e conduzindo um bom planejamento antes de adquirir imóveis. Para aqueles que atualmente são proprietários em uma base pessoal (ou através de uma sociedade de responsabilidade limitada ou "LLC") de imóveis devem mover rapidamente para transferir o título de sua propriedade para estruturas legais que reduzem riscos legais e evitar impostos desnecessários. Em qualquer caso, por razões de natureza jurídica, juntamente com benefícios fiscais, é extremamente importante ter um plano completo previsto antes de assinar o contrato de compra e venda. De fato, muitas pessoas dão conselhos sobre esse tipo de estrutura "esclarecendo" que eles não fornecem "assessoria jurídica ou fiscal nos Estados Unidos", seja verbalmente ou em letras pequenas dentro do contrato; entretanto, somente um advogado especializado em questões tributárias internacionais pode projetar, criar e defender uma estrutura legal personalizada que seja capaz de exceder o escrutínio da Receita Federal e de qualquer tribunal onde uma ação judicial ou sucessão seja arquivada.
Mesmo quando um estrangeiro não emite uma declaração fiscal e não tem interesse em negócios nos Estados Unidos, no momento de possuir uma propriedade neste país, deve emitir uma declaração no momento de fazer provisões para sucessão e morte. A propriedade sujeita a impostos imobiliários de um cidadão americano ou residente fiscal inclui todos os bens e interesses que pertencem ao falecido, incluindo aqueles localizados em todo o mundo.

Em contraste, os impostos imobiliários de um estrangeiro incluem apenas ativos localizados nos Estados Unidos [1]. A definição de ativos "situados" nos Estados Unidos inclui todos os imóveis, mas exclui certos tipos de bens intangíveis, como ações de empresas estrangeiras. Os impostos sobre herança são avaliados em 40%. As pessoas consideradas residentes fiscais desfrutam de um empréstimo que protege os primeiros US $ 10 milhões (ajustados pela inflação) de seus ativos fiscais, enquanto os estrangeiros receberão apenas um crédito de US $ 60.000. Em outras palavras, se um estrangeiro morre enquanto possui ativos localizados nos Estados Unidos com um valor que excede US $ 60.000, existe a possibilidade de que esses ativos sejam apreendidos se os impostos sobre heranças não forem pagos. Juntamente com esta distinção e em contraste com o tratamento recebido por aqueles que são residentes fiscais, o imóvel que faz parte do patrimônio de um estrangeiro é normalmente precificado ao preço de mercado sem deduções de hipoteca e independentemente do valor pago pelo imobiliário. A dedução do casamento, que isenta essencialmente da tributação qualquer transferência entre cônjuges, não está disponível se o cônjuge sobrevivente não for cidadão [2] dos EUA.
[1] Atenção deve ser dada para evitar que um estrangeiro seja considerado um residente fiscal para fins fiscais por ter estabelecido um endereço nos Estados Unidos. As regras para determinar o estabelecimento de um endereço nos Estados Unidos para fins fiscais de sucessão são bastante diferentes das regras e critérios com ênfase na contagem dos dias, que são aplicados para a determinação de se uma pessoa tem uma presença substancial para fins de imposto de Renda.

[2] Nesse caso, pode ser aconselhável usar um QDOT "Confiança Doméstica Qualificada".

Como o imposto sobre estrangeiros pode ser eliminado?

Simples, basta dizer que os impostos sobre herança dos Estados Unidos não cobrem as ações de um estrangeiro através de certas classes de empresas estrangeiras que possuem imóveis localizados no país. Para uma disposição efetiva no momento de uma sucessão, o estrangeiro deve dirigir apenas a alienação das ações ou interesses da empresa estrangeira por meio de uma fiança ou testamento, e porque a empresa não é considerada como um ativo localizado nos Estados Unidos, nenhum imposto sucessor é atribuído a ele.

Para que uma estratégia como essa seja aprovada pela meticulosa inspeção do IRS, ela deve ser adequadamente preparada e planejada, verificada com a documentação apropriada e cuidadosamente mantida. Também deve ser levado em conta que o uso de uma entidade estrangeira para eliminar impostos sobre herança tem certas conseqüências, relacionadas ao imposto de renda, que devem ser consideradas de acordo com o tipo de propriedade e a natureza do investimento, tais como os usos eu quero dar para a propriedade.
Ao mesmo tempo, é importante ter em mente que o uso de uma entidade estrangeira para reter imóveis tem certos benefícios não fiscais, como manter a propriedade fora do alcance de um processo judicial de sucessão e, ao mesmo tempo, permitir um nível de anonimato em relação ao verdadeiro dono da propriedade. Essa estrutura também pode isolar e limitar os riscos aos quais o estrangeiro está exposto em termos de acidentes que podem ocorrer na propriedade, caso seja adequadamente administrado sob uma estrutura adequadamente estabelecida.

As questões legais envolvidas no investimento imobiliário começam com a decisão de quais condições serão adicionadas, alteradas ou eliminadas do contrato de compra "padrão" do imóvel. Portanto, a propriedade deve ser examinada fisicamente e o título de propriedade da propriedade deve ser verificado para determinar se há um problema legal com ela e, em caso afirmativo, ser capaz de resolvê-la antes de concluir a compra.

Por que investir em imóveis no sul da Flórida, Estados Unidos?

Incentivos de alto preço, falta de novas construções e um ambiente fiscal favorável beneficiam os investidores em toda a América Latina. É isso que o Estado da Flórida oferece, localizado no sul dos Estados Unidos, que se tornou um dos centros mais importantes para investidores imobiliários, tanto locais quanto estrangeiros.

E é que os projetos imobiliários continuam a exercer um magnetismo, cada vez mais marcado pelo grande capital. Por exemplo, temos que com uma média de US $ 287,000 você pode comprar uma propriedade em Miami, que atraiu investidores, não apenas do Peru, mas de todas as partes do mundo.
Sobre o assunto, Fabián González, diretor do grupo empresarial Miami Pro Brokers, dedicado à área imobiliária sediada em Miami, menciona que o Peru ocupa atualmente o sexto lugar, precedido pela Colômbia e Venezuela no ranking dos países que têm presença no país esse destino como uma oportunidade de negócio imobiliárioo.

Outro fato a considerar é que nosso país ocupa o sexto lugar com 3,9% do total de vendas entre os países que investem na Flórida, segundo ranking elaborado pelo jornal "The Miami Herald". O especialista também acrescenta que os montantes de investimento dos clientes peruanos variam de 100 mil dólares a vários milhões.

Departamentos, escritórios e estabelecimentos comerciais

Em termos de rentabilidade e tipo de negócio predominante, a maioria das pessoas escolhe apartamentos para alugar e gera uma renda em dólares, com um pagamento em dinheiro de 120 mil dólares.

Outras formas de investir na Flórida são voltadas para a compra de escritórios, estabelecimentos comerciais, armazéns e até shoppings centers, e onde os retornos desse setor são de aproximadamente 5% a 6% ao ano.
É aconselhável abrir uma Companhia de Responsabilidade Limitada na Flórida, pois dessa forma você pode ser mais eficiente em impostos sobre a propriedade e ter proteção de responsabilidade.Nenhum imposto é pago sobre a propriedade, apenas sobre o lucro líquido gerado pelo referida herança.

É possível fazer investimentos na Flórida a partir de US $ 50.000 ou mais, para os quais existe uma diversidade de produtos de investimento para todos os tipos de clientes, desde investimentos em fundos privados imobiliários, compra de imóveis para alugar e renda mensal em dólares, compra de terrenos, compra de projetos em planos (pré-construção), investimento em projetos que dão direito à obtenção de visto de investidor, entre outros.

Segundo a revista Forbes, desde o início de 2018, o estado da Flórida tem o maior número de cidades favoráveis a investimentos entre os outros 49 estados da União. 5 das 10 melhores cidades para investimento em habitação em 2018 são deste estado. Essas cidades são:


Fort Lauderdale

É a melhor parte da Flórida, e enquanto o preço do aluguel é um dos mais altos do estado, o valor das casas é médio. As empresas imobiliárias prevêem que os preços irão aumentar nos próximos anos.

Um fato não menos importante é que Fort Lauderdale tem liderado o crescimento do emprego na Flórida, o que indica que haverá demanda por aluguéis e vendas.

Aluguel médio mensal:

US$ 1.937

Preço de uma casa média:

US$ 318.141

Tampa

No ano passado, Tampa foi considerada a segunda melhor cidade para investimentos imobiliários nos Estados Unidos.

Na verdade, toda a área de Tampa Bay é considerada um bom lugar para comprar e alugar. Tampa experimentou uma avaliação de dois dígitos de seus preços.

Aluguel médio mensal:

US$ 1.186

Preço de uma casa média:

US$ 173.250

Jacksonville

Aqui, o preço das casas cresce 9% ao ano.

Ao mesmo tempo, a cidade tem um crescimento populacional de 5% e um crescimento do emprego de 4% ao ano.

Aluguel médio mensal:

US$ 1.061

Preço de uma casa média:

US$ 165.755

Orlando

Esta é outra cidade que lidera a lista de qualificações no mundo do investimento imobiliário. Juntamente com uma economia em expansão, tem um crescimento estável da população e do mercado de trabalho. Isso significa uma demanda crescente por moradias. Orlando é, acima de tudo, uma cidade ativa que continua a ser uma atração turística popular e tem uma reputação crescente como o novo centro de negócios.

Aluguel médio mensal:

US$ 1.327

Preço de uma casa média:

US$ 183.548

West Palm Beach

É conhecida como uma das melhores cidades de praia para investimento em imóveis para locação. O mercado local é dinâmico e caracteriza-se por uma variedade de opções de moradia de casas de alto preço voltadas para o mar e um oeste relativamente mais barato. Preços e localização são duas coisas que tornam West Palm Beach um mercado atraente para investir em imóveis.

Aluguel médio mensal:

US$ 1.480

Preço de uma casa média:

US$ 250.784

Outras cidades com um mercado potencialmente benéfico são Pittsburgh (Pensilvânia), St. Cloud (Minnesota), Houston (Texas), Chicago (Illinois), Indianápolis (Indiana) e Kansas City (Missouri).