Consideraciones Legales

Compra y Venta de Viviendas en la Florida

Comprar o vender una vivienda en la Florida puede ser un proceso confuso, especialmente si es tu primera vez. Si te encuentras en ese proceso en este momento, el presente artículo te proveerá de información básica acerca de algunos derechos esenciales y algunos temas de los que, tanto compradores como vendedores deben tener en cuenta: exoneraciones para viviendas y derechos de depósito de los compradores

Exoneraciones para Vivienda en Florida

El concepto de vivienda es tan antiguo como el Estado de Florida. Existen solo unos pocos estados con excepciones en temas de vivienda, y Florida es considerado uno de los más generosos. Existen dos tipos de excepciones en cuanto a vivienda, disponibles para los propietarios de bienes inmuebles en Florida: (a) excepciones de vivienda con fines de impuestos para bienes inmuebles y (b) excepciones de vivienda para fines de protección de bienes o activos. Lo cierto es que tenemos un tipo de excepción que no necesariamente significa que tenemos el otro tipo de excepción, así como cada una cuenta con diferentes requerimientos.
Vivienda

1: El hogar y terreno adyacente o contiguo con cualquier tipo de construcción, que generalmente es ocupado por una familia como su principal residencia.

2: Una extensión de terreno adquirido de los terrenos públicos de los Estados Unidos mediante el llenado de un registro y viviendo y/o cultivando en esa extensión.

Exoneración de impuesto a la vivienda

Específicamente, las excepciones para Vivienda con fines impositivos a los bienes inmuebles proveen al propietario de una reducción de US$ 25,000.00 del valor estimado de la propiedad, de ese modo se reduce la cantidad de impuestos a los bienes inmuebles en unos US$ 650.00 al año, aproximadamente.

Desde que se inició el pago de impuestos con mora, a los bienes inmuebles en Florida (como intereses de una hipoteca), este tipo de excepciones de vivienda esta solo disponible si los propietarios son residentes permanentes de propiedad residencial a partir del 31 de diciembre del año anterior y el propietario hace la solicitud para la exoneración sobre la propiedad realiza una aplicación en la oficina del Tasador de Propiedades en o antes del 1 de marzo del año siguiente. Si usted es viudo o discapacitado de forma permanente, usted puede estar facultado a recibir una reducción adicional del valor estimado de la propiedad.
Exoneraciones de Impuesto a la Propiedad

Uno de las facturas menos favoritas que los propietarios de inmuebles reciben es la factura del Impuesto a la propiedad (1). Dependiendo de donde se viva y del valor de su propiedad, podría tomar una importante porción de sus ingresos; especialmente si no lo tiene en sus planes y debe luchar por conseguir el efectivo mientras esté pendiente de pago.

Afortunadamente, los propietarios pueden eximirse de algunos de estos impuestos. Por ejemplo, usted puede estar facultado para algunas exoneraciones de impuestos al mudarse a un edificio histórico y renovarlo; en este caso la exoneración se usa como motivador para embellecer un pueblo o una ciudad. Lo relacionado a las exoneraciones de Impuesto a la Propiedad--que son y cómo funcionan--será explicado brevemente líneas abajo.



Impuestos a la Propiedad y a la Ubicación

Un tema importante en leyes sobre impuesto a las propiedades se relacionacon la ubicación de la propiedad (“in situ”) para fines de impuestos. Si un contribuyente posee propiedades en más de un lugar, o si el contribuyente posee propiedades movibles, como un auto o un tráiler, podria ser difícil determinar la ubicación más apropiada de donde determinar el impuesto sobre dichos bienes inmuebles. Debido a que la ley puede variar mucho de un lugar a otro, este tema es, por lo general, una disputa.

La regla general establece que la tierra serágravada de acuerdo a las leyes y normas del condado donde se encuentre la propiedad, independientemente del lugar donde reside el propietario. Por otro lado, la propiedad movible es generalmente gravada de acuerdo a las leyes del condado donde reside el contribuyente.
Bases de las Exoneraciones Tributarias para Bienes Inmuebles

Básicamente, todos los bienes inmuebles y personales están sujetos a impuestos, a menos que cuenten con exoneraciones específicas. Las Exoneraciones —un alivio para ciertas obligaciones impositivas— vienen de diversas formas. Estas exoneraciones de impuestos incluyen los usos de la propiedad (tal como utilizar la propiedad para fines religiosos o caritativos) y la forma de dueño de la propiedad (tal como enseres domésticos). Las Exoneraciones son utilizadas por estados y gobiernos locales para ayudar a atraer a nuevas empresas o negocios o para alentar ciertos tipos de desarrollo, tales como viviendas para familias de bajos ingresos o recuperación de lugares históricos.

El rango de exoneraciones desde un total hasta un parcial desgravamen, depende de la normativa o leyes de una autoridad tributaria particular (estatal, local) y de la naturaleza de la exoneración.Una localidad puede proveer una exoneración total para una propiedad personal o comercial, mientras que otra localidad puede proveer solo una exoneración parcial para este tipo de propiedades.Las limitaciones pueden expresarse en términos de cantidad de dólares o mediante un porcentaje del valor. Las exoneraciones de los propietarios/dueños de viviendas son un ejemplo de este tipo de exoneraciones parciales.Existen otras formas de exoneraciones para lo siguiente:

  • Ciertos niveles municipales
  • Municipalidad o condado, pueblo y fines escolares
  • Propiedades del Gobierno (estas son solicitadas mediante ley del estado)
  • Personas sobre la edad de 65 años
  • Veteranos

Exoneraciones de Vivienda para la Protección de Activos

La exoneración de vivienda para protección de activos provee al dueño de la propiedad de un escudo protector contra acreedores sin derecho de retención. Este tipo de exoneración de vivienda está disponible solo si la propiedad es su principal residencia y una corte determina que la propiedad está dentro o fuera de un municipio o localidad determinada. Si su propiedad se encuentra dentro de un municipio, se le provee de una protección de solo medio acre del terreno contiguo o colindante. Si su propiedad se encuentra fuera de un municipio, la protección que se provee es de 160 acres de terreno contiguo.
Exoneraciones de Vivienda

Una exoneración de responsabilidades que previene que los acreedores de obtener satisfacción de la vivienda o propiedad de un deudor, revisar la declaración de vivienda.

NOTA: Las leyes que rigen la exoneración de vivienda varia grandemente de estado a estado. La mayoría de estados posee limites en la cantidad para la que un deudor es exonerado, pero unos pocos no poseen límites para nada. Otros poseen limites que dependen del tamaño o tipo de propiedad, o de la edad del dueño de la propiedad.

Conoce tus Derechos en lo concerniente a los Depósitos en Bienes Raíces para Nuevos Hogares

Si uno está comprando o adquiriendo un nuevo hogar, la pregunta que surge es si colocar o no los depósitos de dinero en una entidad prestadora o ceder los fondos al constructor. Bajo la ley del estado de Florida, el comprador tiene la opción y debe decidir, y comunicar por escrito, acerca de la opción elegida. A primera vista la decisión puede parecer simple, tan solo colocar el dinero en un fideicomiso donde estará seguro y protegido. Sin embargo, la decisión requiere sopesar cuidadosamente algunos factores tales como, si es confiable el constructor como para terminar la obra o no, así como la tolerancia del comprador en relación a los riesgos y dificultades usuales.

Si el comprador elige colocar el depósito de dinero ahorrado en un agente prestador, el constructor tiene el derecho bajo la ley del estado de Florida, de cargar al comprador el costo del endeudamiento del constructor por el monto del dinero, menos los intereses que el constructor pueda obtener de los prestamos mientras los depósitos tengan lugar en el banco.
¿Cómo funciona el fideicomiso?
Una casa es la adquisición (compra) más cara que muchas personas han hecho en su vida. Desde que la compra en si es un proceso largo, asegurar los fondos para la casa tomara un tiempo mayor al de la venta propiamente, La empresa que maneja los fondos para la casa hasta finalizar esta, es denominada agente de fideicomiso, compañía de fideicomiso o entidad crediticia.
¿Qué es el fideicomiso?
Una empresa crediticia o agente, es un tercero independiente que gestiona o maneja aspectos de la compra relacionados a la transacción de un préstamo. La entidad crediticia, por lo general podrá:

  • Mantener y/o reservar el pago inicial hasta el final.
  • Recibir el monto del préstamo de manos del prestador.
  • Transferir el pago inicial y la hipoteca al vendedor.
  • Transferir y registrar la escritura del título al comprador o empresa propietaria.
  • Asegurar que el prestador está protegido por tramitar y registrar la hipoteca en el registro de escrituras del gobierno local.
¿Quién maneja el fideicomiso?
En algunos estados las funciones de la entidad prestadora son manejadas por una compañía de seguros con licencia de titulación o por una compañía prestadora. Sin embargo, en otros, un abogado maneja la transacción. En muchos estados los agentes prestadores deben poseer licencia para poder dedicarse al negocio. Adicionalmente, el agente prestador debe ser alguien que no este de ninguna manera asociado con la transacción. Por ejemplo, el agente de bienes raíces del comprador o el abogado del vendedor no pueden manejar la cuenta del fideicomiso. Sin embargo, pueden recomendar agentes prestadores que hayan utilizado anteriormente.
¿Cómo encaja el fideicomiso en el proceso de compra de la casa o propiedad?
El comprador y el vendedor usualmente buscan un agente de fideicomiso (entidad crediticia) mientras negocian el acuerdo de compraventa. Ellos pueden también elaborar un borrador con instrucciones específicas para el agente de fideicomiso. Este agente podrá luego recaudar el dinero ahorrado y depositado por el comprador junto con las copias del acuerdo de compraventa y otros documentos.

El comprador trabajara entonces con una entidad crediticia para culminar el pago de la hipoteca. Eso podría implicar:

  • Una inspección a la casa.
  • Un reporte de titulación y un seguro del título.
  • Adquirir un seguro por parte del propietario.
  • Comparar la oferta final de la hipoteca con el estimado de buena fe.
  • El recorrido final.


Luego de completar estos pasos, el agente de fideicomiso recaudara el dinero del préstamo de la hipoteca. Ese dinero, junto con el pago inicial, es luego transferido al vendedor al final.

Fuente: Merriam-Webster's Dictionary of Law ©1996. Merriam-Webster, Incorporated. Published under license with Merriam-Webster, Incorporated.

[1] Será desarrollado en otro artículo.